Верховный суд отменил практику «схемы Долиной» и унифицировал подходы к спорам о сделках с жильём

Что утвердил Президиум Верховного суда

Президиум Верховного суда одобрил обзор судебной практики по спорам о сделках с недвижимостью — в документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов. Цель обзора — унифицировать подходы судов при рассмотрении споров о праве собственности на жильё.

Ключевые положения обзора

• Заявление продавца о воздействии мошенников или заблуждении не является безусловным основанием для отмены сделки.
• Судам рекомендуется учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца.
• Стороны сделки должны получать равную судебную защиту; при недействительности договора применяется двусторонняя реституция.
• Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не всегда является существенным основанием по ст. 178 ГК РФ.

Почему это важно

Решение преследует цель защитить добросовестных приобретателей и снизить правовую неопределённость на рынке недвижимости: если договор признаётся недействительным, обе стороны должны вернуть полученное по сделке, но суды обязаны всесторонне оценивать поведение и возможности сторон.

Повод для пересмотра практики — известное дело

Поводом для формирования обзора стало резонансное дело, в котором летом 2024 года была продана пятикомнатная квартира в Хамовниках за 112 млн рублей; спустя время продавец заявил о том, что стал жертвой телефонных мошенников и перевёл деньги злоумышленникам.

Покупательница обратилась в суд, и нижестоящие инстанции признали сделку недействительной, вернув квартиру продавцу. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и оставил право собственности за покупательницей, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.