Верховный Суд изложил основные подходы к рассмотрению дел, связанных с ситуациями, когда продавец недвижимости действовал под влиянием обмана третьих лиц — так называемого «эффекта Долины».
Ключевые позиции
- Заблуждение продавца относительно мотивов сделки само по себе не является основанием для её отмены (ст. 178 ГК РФ). Суд должен учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать ввод в заблуждение.
- Для признания сделки недействительной требуется доказать, что в момент подписания продавец не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. Уклонение от экспертизы психического состояния может привести к отказу в иске.
- Продажа квартиры, совершённая под влиянием обмана третьих лиц, может быть признана недействительной, если покупатель знал или должен был знать об обмане.
- Если к моменту оспаривания стороны уже передали друг другу деньги и ключи, суд применяет двустороннюю реституцию: каждая сторона обязана вернуть полученное по сделке.
- При оспаривании сделки с жильём, находившимся в совместной собственности, без согласия второго супруга истцу необходимо доказать, что покупателю было известно или должно было быть известно об отсутствии полномочий у продавца.
- Договор дарения жилья может признаваться недействительным как подозрительная сделка (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве), если будет доказана цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
Эти позиции помогут судам оценивать добросовестность сторон, наличие сознательного обмана и правовые последствия недействительности сделок с недвижимостью.